Artikel vom 03.09.2024

Einkommensnachweise: Mieter-Selbstauskunft goes digital

Wohnung mieten? Erstmal nackig machen: Kontoauszüge und Selbstauskunft sind vorzulegen - und neugierige Vermieterfragen zum Privatleben zu beantworten. Und immer öfter kommt es vor, dass Vermieter Mietinteressenten den Zuschlag gegen Bares versprechen. Sicherzustellen, dass künftige Mieter die Miete regelmäßig zahlen, ist aber Vermieterrecht: Wie sieht ein solcher Einkommensnachweis aus? Und welche Rolle spielt KI dabei?

Vermieter bitten zur Kasse

Es scheint, als könnten sich Vermieter inzwischen scheinbar alles erlauben, jenseits der Grenzen von Recht und Anstand. Um sich die begehrte Wohnung zu sichern, sollen Mietinteressenten zuweilen vierstellige Summen in bar auf den Tisch legen oder abgewohnte Einbauküchen zu hohen Preisen ablösen. Ein klarer Verstoß gegen das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung und das Wettbewerbsrecht - und eine Straftat. Rechtmäßig ist dagegen, Mietinteressenten während bzw. nach der Wohnungsbesichtigung im Rahmen einer Mieter-Selbstauskunft nach Arbeits- und Einkommensverhältnissen zu fragen. Zum Einkommen können neben Lohn und Gehalt auch Rente, Kindergeld und Kapitalerträge zählen.

Mietinteressenten: Einkommen umfassend belegen

Wie können Sie als Mieter Ihr Einkommen nachweisen? Üblicherweise, indem Sie

- Kontoauszüge
- Gehaltsabrechnungen
- Rentenbescheid, BAföG-Bescheid, Bürgergeld-Bescheid
- Einkommensteuerbescheid, betriebswirtschaftliche Auswertungen (als Selbstständiger)

vorlegen.

Weil nicht alle Informationen im Einkommensnachweis den Vermieter etwas angehen, dürfen Sie nicht nötige Angaben - wie z. B. zur Partei- oder Religionszugehörigkeit - schwärzen. Der Wohnungsanbieter wünscht sich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung? Eine praktikable Option, Ihre Verlässlichkeit zu beweisen! Auch wenn der vorherige Vermieter nicht verpflichet ist, soetwas auszufüllen. Einen Gehaltsnachweis dagegen muss ein Arbeitgeber ausstellen. Bei Vermietern gern gesehen, weil diese Verdienstbescheinigung interessante Infos enthält - zur Dauer des Beschäftigungsverhältnisses, Urlaubs- und Weihnachtsgeld, Bonuszahlungen, Spesen, Nachtzuschlägen, vereinbarten Gehaltserhöhungen und mehr!

KI erledigt die Bonitätsprüfung

Künstliche Intelligenz (KI) eröffnet Banken ganz neue Möglichkeiten. Zuvor autorisiert, kann KI auch Mieter-Bonitäten prüfen helfen. Im umkämpften Wohnungsmarkt mit unzähligen Interessenten verspricht KI Entlastung für Wohnungsanbieter. Denn klassische, individuelle Bonitätsprüfung ist aufwändig: Im Rahmen einer Mieterselbstauskunft flattern - von Gehaltsabrechnungen über Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bis zur Schufa-Auskunft - wahre Paperberge auf den Schreibtisch. Intime Daten, die Wohnungsanbieter nicht nur vor unbefugtem Zugriff schützen, sondern nach Vermietung des Objekts auch sicher vernichten müssen.

Kontoauszüge automatisiert ausgewertet

Längst nutzen Banken und Finanzdienstleister digitale Verarbeitung von Kontoauszügen, Ausweisen und Gehaltsnachweisen per OCR (Optical Character Recognition), um die Dokumentenprüfung bei der Kreditvergabe zu beschleunigen. OCR und KI scannen Kontoauszüge, ziehen gezielt Informationen heraus, digitalisieren enthaltenen Text und strukturieren alles säuberlich geordnet - z. B. nach Transaktions-Verwendungszwecken. Infos wie die Stadt fehlen? Zuvor definierte Regeln ordnen aufgespürten Postleitzahlen den richtigen Ortsnamen zu. Auf diese Weise bilden sich dann komplette Datensätze, falls ein Kontoauszug nicht alle Detailinformationen liefert.

Algorithmus enthüllt Lebensgewohnheiten

Kontoauszüge sind auch für Vermieter spannend, weil Spiegel von Lebensgewohnheiten. Algorithmen analysieren alles; Gehaltseingänge und Mietzahlungen sind als Übersicht zusammengefasst und finden als Datensätze zur Weiterverwertung Eingang in eine so genannte Mietermappe. Wird prozentual zuviel Einkommen für die Miete aufgewendet? Vermieter können direkt das Verhältnis von monatlichem Einkommen und Mietzins sehen. Darüber hinaus erfassen die KI-Lösungen die Daten einer Vielzahl an Auskunfteien wie Creditreform Boniversum etc. Die Datensouveränität ist gewahrt, versprechen die Anbieter der digitalen Bonitätsprüfung und Datenanalyse-Lösung - alles durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zertifiziert.

Immobilienbranche setzt auf digitale Transformation

Wer sich als Mietinteressent auf einer der einschlägigen Plattformen registriert, wird per Link zur Selbstauskunft eingeladen. Aber Mieter können auch selbst aktiv werden - und sich von einer Plattform ins Online-Banking einloggen, um der KI-Kontoanalyse zuzustimmen. Oder Konzepte wie so genannte Mieterplus-Mitgliedschaften mit Bewerbermappen abschließen, die aufbereitete Einkommensnachweise, Schufa-Bonitätschecks und Identitätsnachweise enthalten. Apropos Schufa: Woher die Faszination von Immobilien- und Wohnungswirtschaft für diese innovativen Technologien? Ganz einfach: Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs hat der Schufa-Score als alleinige Bonitätsgrundlage ausgedient. Property Technology (PropTech) - mit der Kombination aus Kontoprüfung und Auskunftei-Datenpool - scheint der neue, gangbare Weg, Zahlungsfähigkeit rechtssicher zu bewerten.